自己資金割合

住宅ローン連帯債務の場合の、ローン控除割合及び主債務者の変更時の...自己資金割合

住宅購入、夫婦の自己資金の差による新居の名義について、離婚した場合の分与について約4000万の新築住宅を購入予定です。
住み替えなので、諸費用などこみで、前の住宅のローン残債(諸費用など込み)が300万あります。
住み替えローンです。
頭金は1300万の予定で、妻の両親からの援助です。
夫婦での頭金はありません。
残りのローンは夫一人で組みます。
わかりにくいので、購入諸費用をははぶいて計算すると、4300万の資金が必要で、1300万の自己資金があると、ローンは3000万ですよね。
1、業者の方から聞いたのですが、マイホームの名義は、ローンのの名義とは別なのでしょうか?2、妻の両親からの援助なので、その援助分は妻の名義で残りが夫の名義と聞いたのですが、残債がある場合どのように計算されるのでしょうか?・新居分4000万のうち1300万を自己資金とし、残債300万と残りの2700万で合計3000万を夫がローンで組み場合・残債300万を自己資金で補い、自己資金残り1000万、新居残り3300万を夫がローンで組み場合上記の2つの場合、妻と夫の名義の割合が変わってきますよね?上記2つ、好きな方を選ぶことができるのでしょうか?3、割合に差はあれど、共有名義になった場合、ローンを組むのは夫名義ですが、夫にもしものことがあった場合、妻が連帯保証人になりますか?妻の収入だけでは、ローン返済は厳しいです。
4、あと、縁起でもないですが、離婚した場合、名義はどう関係するのでしょうか。
婚姻して築いた財産は基本的に2分の1として、名義の割合なく、半分なのでしょうか。
ローンの問題もあり、わかりません。
このような状況でマイホームを購入し、ローン返済中に離婚した場合、財産分与がどうなるか詳しい方教えてくださると幸いです。

すでに適切な回等がついていると思いますが、補足をかねて。
1.4000万の家を買うのに妻が現金で3999万円出し、夫が1万円のローンを組んだ場合を考えれば、家の名義が夫ではおかしいですよね。
「持分割合=頭金を含めた出資割合」が原則で、これがずれると贈与が生じます。
2.出資割合は上のケースなら妻:夫=13:27、下のケースなら10:30ですから、持分もこの割合に設定します。
あと、記載がありませんが、1300万は「住宅取得等資金の非課税」を適用したいんですよね?300万をローン返済にあてると、この部分はこの制度の適用外で贈与となるのはすでに指摘のあったとおり。
ただ、もともと制度の限度額を超えていて贈与税を払うつもりなら、300万を返済にあてることで、通常の住宅ローンが使えて選択肢が増えるメリットはあります。
3.夫は団信に入るでしょうから亡くなれば債務もなくなります。
4.財産分与において登記持分もローン名義も関係ないですね。
また、分与の割合は夫婦で決めてよいです。
1:1はひとつの基準ですが、今回のケースでは単純な1:1は不公平ですよ。
妻が個人財産から頭金を出しているため、家の価値の13/40は妻の個人財産で、残り27/40とローンが夫婦の共有財産(負債)です。
そして、分与の対象は後者のみです。
仮に、1000万残債のある時点で2000万で家が売れたケースなら、2000万の13/40として650万は無条件に妻の取り分。
残り1350万から残債1000万を引いた350万をどう分けるか、という話になります。

2017/4/28 02:27:26

住宅ローン?限度額(賃貸併用or店舗併用)について将来的に住宅ローンを利用できる範囲で賃貸併用または店舗併用住宅の購入を考えています。
店舗併用は私は会社員を続けて、妻が自宅で働く予定です。
ただ現在マンション投資をしているので、将来前記した住宅を購入する際に残債との兼ね合いでどの程度まで借入ができるのか質問です。
家族構成 本人 給与収入 600万(今年度) その他投資など不労所得50万(マンション投資分は別) 妻 専業主婦 子供3人(5歳、3歳、0歳)資産状況 金融資産 2000万(預貯金、株、投資信託、住宅財形など) 都内マンション2室所有 毎月のキャッシュフロー 3.3万円プラス(家賃保証) 22年度節税額25万(所得還付10万、住民税減額分15万) 残債 4000万弱年間給与は来年以降50万~100万UP予定で、妻も12年後には働きに出る予定で世帯収入としては800~900万にできそうです。
マンションの残債を減らしたほうが良いのか、貯蓄に回した方が良いのか、も含めて回答をお願いいたします。

住宅ローン、不動産投資のアドバイザーをしている野口です。
店舗併用住宅ローンを経過画しているshinnsan53さんの資金調達は、2つに分かれて考えます。
住宅部分と店舗部分を活用部分を床面積で分けます。
1、住宅部分=住宅ローンを活用 ローンはあくまで、現状の延長線で考え、将来の奥様の活躍、ご自身の年収UPは融資審査に任せて、現在での年収よりローン支払いに25%が限度でしょう。
これから考え、フラット35などの有利なローンで年返済150万、30年ローンより借入限度が3500万円になります。
取得住宅は、4000万円(自己資金500万+諸費用)2、店舗部分=創業事業資金として公的融資支援制度(日本政策金融公庫、信用保証協会など)を活用。
土地や他億を取得前に相談申込みを行います。
必ずしっかりした事業計画書(最低5年間)などが必要です。
これにより、店舗の規模(面積、設備)が記され、投資金額が割り出される。
少なくとも自己資金がの割合が20%必要です。
業種によりますが、3年目で収支がプラスのめどが必要。
賃貸併用は、昨今のアパート経営が必ずしも成功裏になっていないことから金融機関は融資には厳しいでしょう。
3、投資マンションについて マンションの内容がわかりませんが、1R~1DKクラスではないかと想像します、キャシュが年約40万プラスとの事。
それでも尚4000万円の残債があるようですが、この点が一番問題です。
賃貸マンションは、今大きく値を下げています。
原因は、不動産価額の下落もありますが、賃料が大きく下がっているからです。
賃料は、デフレの遅行指数でoffice賃料に引っ張られています。
時価資産査定をされ、残債よりも大きく上回っていれば、住宅ローン等に影響はありませんが、万一資産が下回っているようであれば(オーバーローン)全ての申込みローンに影響します。
(融資額減額、金利UP.保証料UPなど)。
大手金融機関は、投資マンションには厳しい見方をします。
ですから、手持ち金融資産で残債を減額するか、一戸処分するかをお勧めします。
投資マンションによる節税は、大きい要因にはなりません。
キャリアとともに、shinnsan53さんの事業プラン、ライフプラン、資産査定を専門家に依頼し、計画書を元にお勧めされ、成功されることを祈ります。

2011/8/11 18:01:05

クレヒスなしで住宅ローン組めた方いますか?中高年でクレヒスが無いと厳しいとか、クレジットカードは厳しいが住宅ローンは大丈夫とか聞きます。
ちなみに、貯金は諸費用で無くなりそうなので、頭金もありません。
中小企業で勤続10年以上です。
固定電話あり、子供は高校生2人、小学生1人です。
実際審査する前にどうなのかな?と思い質問してみました。
分かる方、よろしくお願いします。

不動産屋です。
中高年が何歳かはわからないですが、経験上で回答させて頂きます。
まず、中高年でクレヒスが無い時に保証会社が疑う事は、個人情報上は消去されているが、過去に事故歴があるのではないか?という事です。
住宅ローンでも、50歳を越えていらっしゃる方で個人情報がきれいすぎるといわれた事があります。
(現在は、このような事も教えてくれず、総合判断でと断られます。
) 中高年の方が住宅ローンを組む時のポイントは、①資金計画(物件価格と諸費用の合計額)のうち自己資金割合が何%か②現在お勤めの会社の内容(会社規模・従業員数・年収・会社が過去に銀行に対して事故をしていないか)③退職金があるか④融資額がいくらか?を主に重視される傾向にあります。
※もちろん、個人情報は問題がないとの前提ですが。
とどのつまり、融資を申し込まれる方のライフプランを審査する側は独自に判断し、融資額の申込みに対して融資をするかしないかを決定します。
ですので、ご質問者様の内容を拝見させて頂く限り、ご家族構成・勤務年数・諸費用は、自己資金を出す。
という事ですから特に厳しいとは感じません。
諸費用は自己資金ですし、お子様も教育費がかかるお年頃ですので、私なら、フラット35をお勧めします。
(ご質問者様のご年齢・ご年収がわからないので一般的な回答をしておきます)

2011/5/13 10:30:18

固定長期適合率について固定長期適合率= 固定資産/自己資本+固定負債 * 100(%)*健全な経営に100%以下 であることが必要と参考書にありました。
100%以下とは、固定負債の割合が大きいということですよね?自己資本が仮に0だとしたら固定資産より負債の方が大きい方が良いということですよね・・・?なぜですか?

違います。
固定資産の資金調達は、最低限自己資本と固定負債(代表的なのは、長期借入金)で賄われているのが、健全な姿だということです。
100%以上になるということは、流動負債を固定資産に流用していることになり、資金繰りが、厳しい状況になるということです。

2016/9/11 23:26:49

中古マンション購入の際諸経費込みで2800万に対し連帯保証人収入合算の妻から110万、夫2690万の出資割合と登記比率ついて質問です。
出資割合で登記した場合、住宅ローン減税は減額になりますか?住宅ローン減税を受けるベストな登記比率を教えてください。
よろしくお願い致します。
贈与税がかからない110万までなら夫10割登記でも問題ないですか?詳しい方教えていただけますか、よろしくお願い致します。
補足ありがとうございます。
物件は2600万諸経費200万手付けの際頭金100万を妻と私で、50万づつ預金からおろし現金で渡しました。
持ち分割合をまだ決めてないと銀行に伝えたら税務署に確認してほしいと、いわれました。

奥様は収入合算者の連帯保証人なら、持ち分を持つ必要はありません。
奥様名義の口座から自己資金が110万円出ているとしても、それは諸費用ですよ。
物件価格は2690万円を下回るのですか?収入合算者の保証人が持ち分を持つことが贈与になります。
持ち分を持つなら、一緒に債務を背負う連帯債務者か、建物価格の自己資金を出した担保共有者としての連帯保証人ですよ。
所有者は貴方一人にしなければいけません。
以上、地銀のローンセンターに勤務する現役でした、

2016/12/2 09:46:03

奥さまは50万円しか出していないのですから、諸費用です
持ち分は貴方一人でよいですよ。
どうしても奥さまが持ち分を持ちたいという強い希望なら
50/2600ですから
貴方が51/52
奥さまは1/52
収入合算者じゃ債務負担にはなりません。
審査上の収入合算ですから。
奥さまが欲張って持ち分を主張すれば、ローン控除も満額もらえません
もちろん、債務者ではない奥さまはローン控除もありませんし、
扶養の範囲内なら戻る税金もありませんよね
>

自己資本率についてです。
売上高が去年の半分になり、今年は利益がマイナスになりました。
(去年はプラス)しかし去年より自己資本率が上がる場合はどのような事でしょうか?経営的にやばいのでしょうか?教えてください。
補足ちなみに自己資本率は18から22%になりました。
資本金は六千万程です。

株主(自己)資本比率=株主(自己)資本÷総資産 ですから、赤字で株主(自己)資本が減少しても、それ以上の割合で総資産が減れば株主(自己)資本比率は上昇します。
例えば、売上が半減して売上債権、在庫や仕入債務も半減したり、リストラで会社保有の不動産や有価証券を売却したり、余裕資金で借入を返済しても、総資産が減少するので、仰るようなことはあると思います。
よって、ヤバいか、ということについては、売上半減や赤字は良くありませんが、その分、身の丈にあった機動的な経営をしているようにも見えます。
まあ、その株主(自己)資本比率の水準にもよりますが・・・

2010/8/9 22:46:49

住宅ローン本審査で減額されてしまいました。
580万の減額ですが、自己資金で580万用意するのは難しい…とハウスメーカーの担当に話したところ「保証人をつければ結果が変わるかもしれない」と言われました。
親は働いてるし保証人になってくれるんですが、一度減額されてるのに保証人つけただけで希望額まで借りることなんて可能なんでしょうか?

金融機関によりますが一度減額できている(収入による借入額の割合)なので収入合算でないと増額は難しいです。
ほかの金融機関で申し込みしてください。
金融機関によって審査金利が違いますので満額でOKのところもでてくる可能性はあります。

2018/1/23 10:06:31

住宅ローン控除について教えてください。
夫、妻、0歳、年金受給者、の四人家族です。
夫の年収は350万円、妻の年収は103万円です。
1600万円の築12年の中古住宅を購入します。
妻が頭金の400万円を現金で支払い、残りの1200万円を夫が住宅ローンを組み、妻は連帯債務者になります。
ローン返済は18年です。
妻は来年から年収230万円になります。
この場合、住宅ローン控除を夫と妻が上手に受けるには、持ち分、債務の割合を何%にするのが良いのでしょうか。

奥様は自己資金を出した事による担保共有者の連帯保証人ではなく、連帯債務者なら、住宅ローンは夫が組みという表現は違いますよ、貴方もローンを組むのですよ。
それが連帯債務者です。
当然ご主人と同じ責任がありますよ。
連帯保証人なら自己資金分の1/4ご主人ローン分の3/4ですが、連帯債務者ですから1/2ずつでよいのでは?払った税金分しかもどりませんので

2017/5/13 21:48:57

住宅ローンの仕組みについて教えてください。
土地 建物合わせて3000万の借入を予定してます。
貯金500万 住宅に充てれる金額300万です。
300万は諸費用でほとんど終わります。
(土地手付金 不動産手数料支払済 残り150万。
)自己資金がないため優遇金利などが厳しいと言われております。
200万は使い道があり住宅には使うことができません。
自己資金とは借り入れる銀行の自分名義の通帳に入れればいいのでしょうか?その分を使って差額分ローンを組むことは出来ません。
どうしたら優遇金利など受けやすくなりますか?宜しくお願いします。
補足土地の決済がありますので延期は難しいです。
今、住んでいるところも来年には、立ち退かないといけないので。

自己資金はローンを組む銀行の口座に絶対入れておかなければいけないということはないと思いますが、振り込みの便宜上や自己資金の確認のためには入れておくのが無難かもしれません。
ただ、口座に入金云々はローン決裁後の話ですから、今はさほど重要な件ではないです。
お聞きになりたいのは、「いかに金利優遇してもらうか?」ということですよね?金利優遇の方針については銀行によって様々です。
例えば、自己資金の割合、年収、購入不動産の価値などの銀行の条件を満たす顧客には何%優遇する。
とか、取引先の従業員には何%優遇する。
とか、そういう基準があります。
この条件は銀行によって違いますので、ご質問の金利優遇の対策においては、一つ目、現在ローンを組むことを検討されている銀行以外に申し込んでみる。
低い金利で借りられるかもしれません。
二つ目、「○○銀行は何%で組めるそうです」と相談して、金利優遇の拡大を狙う。
三つ目、銀行の条件を確認して、それを満たす努力をする。
自己資金の割合以外にも給与振込口座に指定するとかクレジットカードを作るとかいうことを条件にしている銀行もあります。
ただ、これは銀行サイドから言ってくることが多いので、今回は難しいかもしれませんね。
ちなみに、自己資金が少ないのなら住宅購入を先延ばしにして自己資金を貯める!という方法もあります。
さて、そもそも金利優遇というのは、その銀行にとって「金利優遇してまで(銀行の利益幅を減らしてまで)うちでローンを組んで欲しいと思う安全なお客さんかそうじゃないか」という考えがあります。
なので、「金利優遇してまで組んでいらない」と思われればそれまでです。
住宅ローンを組むことは人生に一度あるかないかです。
ご自身である程度はきちんと勉強して理解して組まないと後になって、「こんなはずじゃ・・・」となってしまいます。

2013/7/28 23:37:34

住宅ローン連帯債務の場合の、ローン控除割合及び主債務者の変更時の夫婦間の贈与について以下の事例の場合、①住宅ローン控除を受けるべき割合②今後主債務者を変更する場合、夫婦間の贈与になるか教えて下さい。
共働き夫婦が新築建売住宅を購入します。
ローンを連帯債務として、主債務者を妻とします。
妻はこの住宅購入にあたり自分の親から300万円贈与を受けています。
方法は銀行振込です。
将来的には主債務者を夫に変更する予定です。
建売住宅4100万円 (持ち分:夫3500 妻600)頭金 1000万円 (支払:夫700 妻300)ローン 3100万円 (負担割合:夫2800 妻300)本新築建売住宅を購入するにあたり、4100万円のうち妻は600万円しか負担しない予定だったので、それは頭金に全部当てローンは夫一人で組む予定でした。
しかし事情が変わり、妻がローンの主債務者となる必要が出てきた&妻が親から贈与を受けているという点を踏まえて、上記の割合が算出された。
心配しているのは、住宅の持ち分と負担割合がずれてしまいます。
ローン控除を確定申告時で申請をして10年分の資料を税務署からもらうと聞きました。
銀行から届くローン残高証明書は、ローンの全額分が夫妻それぞれに届くそうです。
そうなると、ローン控除を受ける割合は住宅の持ち分となってしまいますか?頭金の負担割合の情報も踏まえた上で、算出してもらえるのでしょうか?(質問①)またそこで決まった割合は、今後のローンの負担すべき金額みたいになってしまうのでしょうか?今後主債務者を妻から夫に変更する予定なので、その際に負担割合の設定の失敗で贈与扱いになることが発生するのかが心配です。
(②)国税庁のHPに近い案件がありましたが、ローン控除の対象となる金額が下がるという指摘の案件だったので、完璧には解決しませんでした。

>将来的には主債務者を夫に変更する予定です。
>今後主債務者を妻から夫に変更する予定なので、なぜ予定で、そこまで考えるのか不思議なのです。
単に持分が夫より妻が多いのが不釣合いとかの気分的なものなのでしょうか?当初の取得の資金計画、自己資金の出資割合や連帯債務の負担割合から、勘案し持分は決める。
(普通、連帯債務の割合は、返済能力、所得の多寡で決めるべきとされる。
)税務署にローン減税の申告をした当初の負担割合条件を対外的に引きずります。
連帯債務と言っても、主たる債務者の返済口座から一括で毎月引き落とされるので、負担割合通りに口座で夫婦間の金銭管理がされ、10年間以上維持され続けるか現実は疑念が残るし、もし後日、所得が変わり実際の負担割合が変わっても、連帯債務で貸し付けた銀行も返済が滞らなければ問題にしないし、税務署にもなにも判らない。
要は、登記も弄らず、当事者が返済し続ければ問題にされないし、起きないのです。

2015/3/15 11:56:16

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