モーゲージ

SBIモーゲージ すいません。有識者の方が的確なアドバイスをくれる...モーゲージ

インタラクティブブローカー証券に口座を開きまして、アメリカのモーゲージREITに投資しようと計画しております。
アメリカン キャピタルエージェンシーとアナリー キャピタル マネージメントに目をつけてますが、両方共最近(2015年になってから)株価が下落しております。
下落した理由はFRBの利上げがはやまりそうだからでしょうか?例えば、0.25%利上げした場合、配当はどのぐらい下がるものなのでしょうか?やはり高配当のアメリカのモーゲージREITは危険なとうしなのでしょうか?

結論から言えばモーゲージREITはリスクがかなり高い投資です。
少なくとも不動産を買い入れてそこから得られる家賃収入を収益源にする普通のREITよりずっとリスクが高い投資です。
貴方が単に10%を超える配当利回りだけを見て投資したいと考えているのならば投資は推奨しません。
モーゲージというのは要するに住宅ローンです。
モーゲージREITは市場から短期で資金を借り入れて住宅ローンにお金を長期で貸して金利差を稼ぐということで利益を出します。
だから当然ですが2008年頃にアメリカの不動産価格が下落して信用度の低いサブプライム・ローンと呼ばれる住宅ローンで不払いが続出した時期には銀行や投資銀行、例えば日本でも大々的にニュースになったリーマンブラザースの経営破綻が起こりました。
当然その時期には多くのモーゲージREITも大打撃を喰らっているはずです。
また短期の資金を市場から借り入れて長期の住宅ローンに貸し出して金利差を稼ぐというやり方は短期でお金を借り入れる金利 << 長期の住宅ローン金利という不等式が成り立っていなければ利益が出ません。
アメリカは景気回復が世界の中では最も順調で今年の6月頃には金利の引き上げが始まることが予測されています。
金利が上昇するとモーゲージREITのような短期金利と長期金利の金利差で稼ぐ商売は利益が出にくくなります。
短期で借金する為に払わなければならない金利は金利上昇局面では直ぐに上昇するのに対して住宅ローンは10年、20年といった長期契約で固定金利のものも多いですから簡単には住宅ローンに貸し出している資金に対する金利収入が増えてきません。
金利上昇局面ではモーゲージREITの収益源である金利差が縮小し、下手をすると逆ザヤの持ち出しになってしまうかもしれません。
そうなればモーゲージREITの配当は引き下げられる可能性が出てきますし、モーゲージREIT自体の相場も下がってダブルパンチになる可能性があります。
最悪、リーマンブラザースのように経営破綻してしまえば当然資産は全て失われることになります。
要するにモーゲージREITは不動産市場の下落や金利の変動によって大きな損失を受けやすい、リスクの高い投資であるということです。
やや古い記事ですが以下にも貴方の質問にある2つのモーゲージREITの名前を挙げてリスクが高いということを指摘しているようですから熟読してください。
www.bloomberg.co.jp/news/123-MUEM986VDKHS01.htmljp.wsj.com/articles/SB10001424127887324309104578433971414474...

2015/2/14 00:10:37

SBIモーゲージでフラット35に申し込みをし、機構審査で否決されて、SBIフリーダムの審査に受かった方はいらっしゃいますか?住宅支援機構から否決されると、SBIモーゲージの独自住宅ローンも厳しいのでしょうか?当方、フラット35が否決されて、SBIモーゲージの独自住宅ローンの審査待ちです。
よろしくお願いいたします。

私の経験上、フラットで否決された場合どの銀行でも否決になると思います。
ゆうちょ銀行で(自営業の方)通った事はありましたが、まずフリーダムでも駄目でしょう。
なぜ否決されたのか?それを知る必要があるでしょう。
勤続関係?、業種?、年収?、個人信用関係?それらをクリアしないと無駄に事前審査の記録を増やしてしまいます。
適当な営業マンに当たると手当たり次第事前審査を出されますから注意して下さいね。

2014/1/24 11:21:09

リバースモーゲージについてお尋ねします。
主に一戸建てを担保にお金を借り、自らの没後、所有権移転によって金融機関と最終精算するという、基本的仕組みは理解しています。
リバースモーゲージを取り扱っているのは、2010年年初では、中央三井信託銀行と東京スター銀行だけでした。
その後、新たに取り扱いを始めた金融機関等はあるでしょうか?既存2行では私の条件では合致しないため、新たな取扱行があるならば資料請求してみたいと思います。
検索してみましたが、まだマイナーな商品のためか見つかりませんでしたので、お尋ねさせていただく次第です。

金融機関に限らず、地方自治体で取り扱っているケースもあります。
ご参考→www.mymei.net/07reverse_mortgage.html

2011/5/25 18:40:45

SBI モーゲージ本審査申し込みしたのですが回答まで何日くらいかかりますか?どなたかお答えくださいよろしくお願いします。

自分は結局フラット選ばす都市銀にしたけど、SBIモーゲージは本審査申し込み翌日に可決の連絡来ましたよ。
ちなみに、仮審査は当日返事。
審査が立て込んでいて忙しく時期だったり、追加書類などが多かったりで長い人は1ヶ月以上かかる人もいるから一概には言えないと思う。
よく言われるのが追加書類の提出が増える度に機構に行って帰ってするので3日程度先送りになると…問題なければすぐ返事くるでしょう。

2014/11/18 07:19:09

リバースモーゲージについてお尋ねします。
このモーゲージは自分が住む住宅を担保にして、お金を借りる、そして死亡後は担保が銀行に渡る、というように理解しています。
ところで、建物が建っていない土地だけを担保にして、この制度を利用できますかね。
やはり自宅を担保にしないとダメでしょうか?使ってない土地があるので、お聞きする次第です。
よろしくお願いします。

それはリバースモーゲージなんてシステムではなく、単純な不動産担保ローンを組めばいいだけです。

2017/4/17 12:44:23

リバースモーゲージ制度について質問させていただきます。
この制度は高齢者が持家を担保に毎月融資を受け、本人死亡後にその持家を売却して借りたお金を返済するという制度ですが、まだまだ普及していないようです。
日本の高齢者(65歳以上)の8割以上が持家を所有し、そこに居住しているという事実がありながらも、地方自治体や民間の金融機関がこの制度に対して積極的にならないのは、「リスクが高いから」というのは理解できます。
住宅の土地のみを担保とするこの制度の提供にあたっては、地価は地域ごとに異なるので、画一的なものでなく地域の実情に応じた対応が必要であることも理解できます。
そこで質問なのですが、「地域の実情に応じた対応」とは、例えばどんなものが挙げられるのでしょうか。
「地域の○○が△△なら□□するのがよい」 といったヒントを与えてくださるとありがたく思います。
また、高齢者のためのこの制度が普及・定着した場合、若者にはどのような影響を与えるのでしょうか。
やはり、親から相続する家がなくなり、賃貸住宅に居住する人が増えるのでしょうか。
どうか、ご回答をよろしくお願いします。

興味はありましたが、確かにあまり利用している人の感想などを耳にしたことはないですね。
最後の砦のような気もしますし。
お年寄りが金融機関を比較したり、制度の内容を把握すること自体にあまり前向きではないのかもしれないですし、「自分が死亡すること、時期」をリアルに想定するのに抵抗があるような気もします。
金融により「最長20年」「月額10万円まで」「評価額4000万以上」など、けっこう考えるところもあるようですし。
借り入れ金額を死亡時期にあわせて調整する?・・・というのが分かりにくいですし、死んだ後の始末・・・土地の売却や返済手続きを相続人がするにせよ、金融不安や地価変動は心配ですし、意外と長生きした場合担保割れしたときのことも心配・・・。
こどもに土地財産を残せない心苦しさもあるでしょう。
人生の最後に借金というのもひっかかりそうです。
苦労したお年寄りほど土地に執着のあることも多いから、担保がつくことに対しても抵抗がありそうです。
ほとんど途中でやめれないでしょうし・・・。
相続人であるこども等にしても、悲しみの中手続きをしないといけないし、ふるさとである実家がなくなってしまう心情的な抵抗感もありそうです。
家や土地はそのまま相続しないにしても、財産分与される現金をあてにしている子世帯は多いかもしれないですね。
売却する手間はあるけど、親が長生きしていれば差利益はないし、税はかかるし・・・。
とりあえず長い期間死ぬまで背負う借金ですから、地価の変動の激しい都会はとくに売却時の不安をなくすために、当初の評価額の設定から売価がかけ離れた場合の救済措置は欲しいでしょうね。
死後返済なので不安ですよね。
先に評価額で買い上げてくれていたらいいのでしょうけど・・・。
年金支給額が減っていくいまから利用が増えるのでしょうかね・・・。
すみません、ただの感想になってしまいました。

2010/11/12 12:43:11

SBIモーゲージフラット35の本審査について。
つなぎ融資も使います。
必要な書類の中に登記簿謄本があるのですが、土地の契約をしたばかりで、まだ登記が終わっていません。
今登記簿謄本を取ると前の方の名前で登録されてるのだと思うのですが、前の方の名前の登記簿謄本を取得すればいいのでしょうか。
それとも、早急に土地の登記を済ませ、自分の名前に変えてからの登記簿謄本でないといけないのでしょうか?年末年始、不動産や銀行が休みで聞けません。
事情があり、営業の方がつかないので、自分で調べてやっているのですが。
素人で全くわからず。

登記をしなければならないなら急がなくてはですよね。

分かる方宜しくお願いいたします。

つなぎ融資は土地売買代金の支払いの為に使うのですよね?だとすると融資が出るまでは自分の名義にできませんので、登記簿謄本(今は登記事項証明書です)は前の方の名義のしか手に入りません。
正確に言うとまだ所有権移転していないので「現在の所有者」の謄本ですね。
法務局も年末年始は休みなので新たに取得するのであれば、年明けです。
一応、銀行に確かめてから取りに行けば良いと思います。

2014/12/30 08:41:31

住宅ローンの事前審査が通りました。
ジェイモーゲージバンク、優良住宅ローン、JAで審査出して2日目で全てOKとの返事をいただけました。
これから本審査にいく所なのですがフラット35を利用予定のジェイモーゲージバンク、優良住宅ローンの事前審査は結局は機構の判断になるのであまり事前審査OKでも意味がないような事を聞きました。
JAも通りやすいけど事前審査の時点で個人情報を確認してないから事前審査がOKでも本審査アウトが良くあると聞きました。
審査を出したのはハウスメーカーさんのオススメの所で出したので特に審査を出した所に理由はありませんが、どれも事前審査で個人情報の照会をされてないと思うと不安です。
最初からハウスメーカーの方に全て任せず都銀などにも出しておけば良かったのですが…ハウスメーカーの担当者いわく事前審査でちゃんと個人情報を照会するから現状から他の借金をしたりクレジットなどの延滞のない限りは全く問題ないと言われているのですが本当にそうゆうものなのでしょうか?どこの書類か忘れましたが確かにcicを見られるような書類にサインをした記憶がありますが、それでも必ずcicも確認しているとは限らないのでしょうか?どの情報が正しいのか分からずネットで調べても様々書いてあるので質問しても同じかもしれませんが参考になる回答がありましたらお願いします。
これから新たに借金するやクレジット延滞以外での私自身の問題で本審査アウトになる可能性がある事項がありましたら詳しく教えていただけると有り難いです。
よろしくお願いします。

私も散々心配しました。
私は、cicでAもPもありましたが、事前審査通り、先日本審査も通りました。
私は、ホームメーカーを通し、地方銀行に申込しました。
ホームメーカーの担当者に本審査で落ちた人はいるのか?と、聞いたら「私の担当したお客さんで、事前審査が通って本審査落ちた人はいない。
先輩にもいない。
」と。
個人情報を見ての審査なら、よっぽどの事がない限り大丈夫みたいです。
クレジットカードも1回払いなら大丈夫みたいですが、事前審査後はほとんど使用していません。
遅延、新たなローン(分割、キャッシング)は影響するようです。
cicは自分で開示したら、他の誰かが開示していたら履歴が残るみたいなので、ご自身で開示してみては?他には、自己資金が確認できないとか?でしょうか?本審査、無事通るといいですね!

2017/7/5 21:22:34

質問のしかたが悪かったかもしれませんが知りたいのは今回申し込んだ所が事前審査で個人情報も含めある程度しっかり見てOKを出しているかどうかです。
ハウスメーカーの担当者には個人情報を開示すると自分で開示しても履歴が残るからやめてくれと言われています。元より平日の休みがないので開示はできない状況ですが…
回答ありがとうございました。>

無知な質問ですがよろしくお願いしますm(_ _)m住宅ローンを日本モーゲージサービスのフラット35で契約しています。
すまい給付金の申請に借入先金融機関を記入するところがあるのですが日本モーゲージサービスと記入するのかフラット35と記入するのかどちらなのでしょうか?(^_^;)

フラット35は商品名です。
借入先金融機関は日本モーゲージサービスとなります。

2016/4/6 23:30:54

SBIモーゲージすいません。
有識者の方が的確なアドバイスをくれると助かりますのでよろしくお願いします。
私(32歳 自営業)の家庭で新築を購入することになりました。
ただ、私は自営業2年目で車のローンや申告金額によりこの度父親(68歳 年収400万)と私の妻(37歳 年収170万)の二人でSBIモーゲージで2500万円で不動産屋さんの代行で事前審査を受けましたが、信じられないことに事前審査は通過しました。
親の年齢や妻の所得、おまけに私の存在価値等・・・それに今年5月には880万円の物件に対して、地方銀行で審査を受けるものの事前審査の段階でほぼ門前払いのように落とされていました。
なので事前審査にしろ受かったのが信じられませんでした。
そこで質問なのですが、本審査はこんな家庭状況で受かる可能性はあるのでしょうか?ちなみに私の家庭では仮に落ちたとしても、来年に私も所得を頑張って上げて中古住宅を購入しようと考えているのでいわゆる「だめもと」です。
参考までに・・・SBIの事前審査がある日の夜に同意書等を記入し、翌日の夕方にはOKの返事をいただきました。
本当に個人情報を照会したのかというくらいの早い返事でした。
ちなみに父親・妻に借金やローンに滞りはありません。
明日、本申し込みの書類を書きにいきます。
よろしくお願いします。

SBIの事前審査でも必ずCICとJICCは確認しています。
本審査で住宅金融支援機構がKSCの審査を行うだけですので何も心配する事はないですよ。

2011/9/9 05:14:00

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